Vamos a ver cuáles son los pasos a seguir para la construcción de casas unifamiliares.
ÍNDICE
Cómo plantearse la construcción de una casa unifamiliar
Los pasos a seguir para la construcción de una casa unifamiliar parecen complicados, pero, no te preocupes. Son unas sencillas pautas que no tienen demasiada complicación.
Solo tendrás que seguir un orden para poder llevar las obras a cabo.
¿Qué tipo de construcción necesitas?
Las necesidades familiares son las primeras en definir el tipo de construcción que vas a necesitar.
Cuantos miembros sois en la familia, las habitaciones que vais a necesitar y la distribución de los espacios.
Ya que te vas a construir tu propia casa puedes adaptar las medidas a tu presupuesto. Piensa que cuantos mas metros tengas de vivienda mas impuestos pagaras cada año.
Plantéate si es necesario construir un exceso de metros a los que después no darás uso.
Para saber cuántos metros cuadrados puedes construir el arquitecto te dirá el coeficiente de edificación del terreno.
Tener un terreno de 500m2 no significa que puedas construir una casa de 500m2. El coeficiente de edificabilidad de tu municipio es el que determina los metros que podrás edificar.
Parcela terreno o solar
Lo primero es tener un terreno, parcela, solar o finca. Dependiendo de donde vivas lo conocerás por un nombre u otro, pero, en si es lo mismo.
Tener un terreno de 500m2 no significa que puedas construir una casa de 500m2. El coeficiente de edificabilidad de tu municipio es el que determina los metros que podrás edificar.
Primero es interesante saber qué tipo de construcción se puede llevar a cabo antes de comprar el terreno, mirando las casas de la zona te podrás hacer una ligera idea de lo que te vas a poder construir.
Hay urbanizaciones que te obligan a hacer las casas con un cierto parecido entre ellas. Es cierto que son zonas muy exclusivas, pero podemos encontrarnos con ese hándicap.
Arquitecto
Te recomiendo que, si no conoces a ningún arquitecto y tienes que buscar desde cero, contrates a un arquitecto de la zona en la que construirás la casa.
“Si después de terminar la casa tienes algún problema relacionado con las inspecciones de obras, es más fácil que te los resuelva un arquitecto que tiene trato directo con el concejal de urbanismo de tu ayuntamiento.”
Necesitaras los planos del arquitecto para poder acudir al ayuntamiento y pagar la licencia de obras y las tasas.
En los planos se incluye una parte que se llama memoria constructiva. De aquí salen los precios para todo.
Es interesante que los precios que te marque el arquitecto sean lo más justo posibles, mejor si son tirando a bajo. La licencia se paga en función del precio que marque el arquitecto.
Para no pasarte con los precios de construcción te recomiendo que hagas lo siguiente:
- Que el arquitecto te haga un anteproyecto basado en tus necesidades.
- Con este anteproyecto acude a la empresa de construcción y que te haga un presupuesto orientativo de lo que te costara hacer las obras.
- Con los precios del constructor valora si el plano de la casa es bueno o tienes que hacer modificaciones.
- En este caso, que el arquitecto adapte los planos pudiendo aumentar o disminuir calidades de los materiales que emplearas en la construcción, así como los metros de la misma.
- Si consideras que todo entra dentro de tus posibilidades que te hagan los planos definitivos.
Empresa de construcción
Cómo constructor me duele decirlo, pero, es interesante que pidas más de un presupuesto.
Si ya tienes referencias de alguna empresa de construcción o algún paleta (albañil) autónomo, toma esta como la principal opción.
Pide al menos 3 presupuestos para comprar entre ellos.
Si tienes noticias del boca a boca referentes a incumplimiento de los contratos entre el cliente y la empresa, no lo dudes más, desconfía de estos y pasa a por los siguientes.
Un presupuesto muy barato, si después te dejan colgado y sin dinero no te habrá salido bien la jugada.
Cuando pidas precios a las diferentes empresas preséntales el mismo proyecto.
En ocasiones tenemos la idea de una casa de obra vista o monocapa y le pedimos un presupuesto a una empresa y otro distinto a la otra. Con esta opción nunca podrás comprar precios. Si vas a mirar un bmw a un concesionario y un Seat Ibiza a otro ya sabes cuál será más caro. O miras dos bmw o dos Ibiza y así comparar precios.
Licencias y tasas
Licencia de Obras Mayores
Necesitas la licencia de obras mayores para la construcción de una casa unifamiliar.
El precio lo determinara el precio orientativo de la obra calculado por el arquitecto.
Es un porcentaje que varía en función de cada ayuntamiento. Quizás en tu zona sea un 2% o un 4%. Lo puedes preguntar en el ayuntamiento, al constructor o a tu arquitecto.
Imagina que tu casa va a costar 150.000,00€ por un 3,5% de la licencia = 5.250,00€ de licencia.
En muchos casos, los ayuntamientos se guardan el derecho de valorar el precio de la ejecución de la obra al final de las mismas para regularizar los importes pendientes.
En este caso, si el arquitecto a presupuestado bajo te tocara pagar al acabar tu casa.
Tasas
Las tasas son unas fianzas que te pedirá el ayuntamiento y te serán devueltas al finalizar las obras.
Por daños y desperfectos:
Es un pequeño importe que dejaras en deposito para asegurarse de que al terminar las obras no dejaras desperfectos en la vía publica. Por ejemplo, las aceras rotas etc.
Por residuos y tierras:
Una fianza que dejaras en depósito en función de los metros cúbicos de runas y de tierras que indicara el arquitecto en la memoria constructiva.
Las tasas o fianzas no te las devolverán hasta finalizar las obras.
Certificados
La construcción de una casa esta sujeta a unos estándares de calidad que tienen que ir acompañados de sus certificados.
Te recomiendo que te olvides de llevar estos tramites por tu cuenta. Que sea el constructor quien se encargue de la gestión de los certificados.
Todos los certificados que acompañan a una casa son igual de importantes, pero, no te quepa duda de que unos son mucho más difíciles de tramitar que otros.
Por ejemplo, el certificado de los forjados tiene que ofrecerlos el ingeniero que calcula las estructuras.
Otro certificado complicado es el de laboratorios. Es necesario sacar probetas en todas las ocasiones en que se va a hormigonar con hormigón para estructuras.
Los que llevamos toda la vida en esto ya tenemos cuentas creadas con laboratorios y plantas de hormigos, así como con empresas que suministran las vigas, hierro, bovedillas y planos de montaje de los forjados.
El día que se hormigona tiene que estar el laboratorio como un clavo esperando en la puerta de la obra. Si tu llevas el tramite y te despistas en sincronizar empresas se lía una y muy gorda, de verdad, muy gorda.
Fin de obras
Para poder sacar la Cédula de Habitabilidad y primera Ocupación de la vivienda, el arquitecto tiene que hacerte el fin de obras.
Para ello deberás tener pagados los importes correspondientes al arquitecto y al constructor.
Cierta documentación que necesitará el arquitecto para hacer el fin de obras la tendrá retenida el constructor hasta que liquides todo lo que debas. De igual forma, el arquitecto no te realizara el fin de obras hasta que liquides todo lo que tengas pendiente con él.
Una vez que estés libre de pagos te entregaran la documentación para dar de alta tu vivienda.
Alta definitiva de la vivienda
A corto o largo plazo tendrás que hacer estos trámites.
Sacar la cédula de habitabilidad y ocupación será necesario para dar de alta la Luz.
Las compañías del agua no piden, por lo menos no en todos los municipios, que este la casa dada de alta para formalizar el contrato de agua para vivienda.
Por el contrario, la compañía de la luz si pide las cédulas para formalizar el contrato. Mientras no tengas las cédulas podrás disponer de luz a través de tu contrato de luz de obras. Cuenta que es un contrato con una duración de dos años. Pasado este tiempo tendrás que renovar la documentación que te solicite la compañía, por ejemplo, una prologa del permiso de obras por dos años más.
Precios
Los precios de construcción de obra nueva, para una casa unifamiliar de una calidad media rondan los 930,00€ el metro cuadrado.
Una casa de 100m2 = 93.000,00€
Es un precio muy a groso modo, las calidades de los materiales y el tipo de construcción pueden abaratar o encarecer los precios de forma drástica. Estos precios son una media de la construcción a las afueras de Barcelona en una zona residencial de calidad media.
